对于任何新企业主来说，签订租约都是重要的一步。无论你是要开一家商店，搬进一个办公空间，还是出租生产设施，在某些时候，你可能不得不为你的业务预留一个空间。商业地产的世界可能很复杂，有时可能需要数年时间才能找到你想要的空间。

　　一旦你找到了那个地方，在你可以搬进去专注于经营你的生意之前，签合同可能是一个烦人的最后一步。但像大多数法律协议一样，商业租赁是一份重要的文件，需要进行一些研究。

　　“当你从一个空间搬到另一个空间时，你必须做很多计划，”里夫金·拉德勒(Rivkin Radler)的合伙人沃尔特·古默塞尔(Walter Gumersell)说。“确认你将要接受的条款。”例如，包括关于租金、保证金、租赁期限和空间使用的条款。“你希望这个范围尽可能的广泛，”他说。

　　商业租约中的细则非常重要，这不足为奇。在签订租约之前，有两个基本步骤需要采取:做广泛的研究，并了解商业租约中包含的典型法规。

　　研究的步骤包括审查房东，确定建筑物的所有者，研究分区法，并对该地区有一个大致的了解。在你签租约之前，确保你对付款结构，你个人的风险暴露，转让结构，房东期望的延迟率以及租约中的任何滋扰条款有一个概念。这些都是需要注意的重要事项，但请记住，典型的商业租赁做法因州而异。

　　任何时候，企业为了在该地点开展业务而租用商业物业，都需要商业租约。clarity Capital首席营销官尼桑克·卡纳(Nishank Khanna)说，商业租赁协议是房东和租户之间具有法律约束力的合同。

　　“房东同意出租商业地产，通常是一个办公空间，以换取金钱，”卡纳说。“商业租赁通常持续三到五年，在出租人和承租人之间建立了长期关系。”

　　虽然这听起来与住宅租赁非常相似，但住宅租赁和商业租赁之间存在一些重要的区别。首先，虽然两者都涉及房东向租户出租空间以换取金钱，但住宅租赁不能用于商业目的。

　　此外，“与住宅租赁相比，商业租赁受到的监管较少，提供的保护也较少，”卡纳说。“与住宅租赁协议相比，它们的期限通常更长，在谈判条件方面也更灵活。”

　　另一个区别是，住宅租赁协议中的租户通常不负责支付财产税，而在商业租赁协议中，租户通常至少支付一部分财产税。

　　商业租赁协议是一种合同，因此它必须包含某些要素和关键信息，以使其有效和可执行。根据康纳的说法，至少有关租金、保证金、租期和租户可能需要支付的任何额外费用的信息应该在租约中明确规定。

　　卡纳说，在签订合同之前，“‘其他成本’这一项尤其重要，应该仔细审查”。“房屋保险、物业税和维修费用属于‘其他费用’范畴。这些额外的开支很快就会累积成巨大的管理费用。”

　　卡纳还指出，小企业主应该意识到专属使用和许可使用之间的区别。对于竞争激烈行业的小企业主来说，独家使用合同可能特别有益。

　　“例如，一个新兴的啤酒厂，明智的做法是申请在社区市场内出租空间的独家许可，以减少竞争销售的机会，”卡纳说。“没有独家许可，另一家啤酒厂可以在市场上租用空间，并试图从同一客户群中赢得业务，从而大大减少了第一家啤酒厂的利润。”

　　在你签订商业租赁协议租用工作场所之前，你必须做一些调查。在调查时，请确保采取以下步骤。

　　在寻找新房产的时候，如果你是在向公众销售产品或服务，分析一下这个地区，对你的潜在客户有一个很好的了解。你的营业地点意味着小企业蓬勃发展的一切，所以当你在寻找合适的房产时，花点时间为你的企业找到合适的新家。Gumersell说，这个过程可能需要两年甚至更长时间，所以如果你当前的租约即将到期，请确保你做出相应的计划。

　　Gumersell还说，研究中最重要的一个方面经常被忽视，那就是更多地了解房东和业主。有时，你的直接房东可能不是真正的业主。无论哪种方式，都要尽可能多地了解房东和业主。你们正在建立商业伙伴关系，所以要确保你了解他们是谁，他们的财务状况如何，以及他们是否按时还款。

　　例如，在一些州，如果房东没有向业主付款，或者没有向银行支付抵押贷款，那么企业或租户最终会在丧失抵押品赎回权的情况下被驱逐——即使企业每次都按时付款。这只是房东、租客和业主之间关系可能出现问题的一个例子。古默塞尔说，商家可以进行公共记录搜索，以了解房东的更多信息。您也可以要求房东的有限责任公司或商业实体的相关文件，以了解它是否是您业务的理想合作伙伴。

　　另一个需要研究的部分是分区法。虽然你的房东可能会指定你的空间，比如经营一家餐馆，但你必须确保房东的目标符合你所在城市的法律。在某些情况下，房东或建筑物所有者可能认为他们可以将自己的空间出租给某种类型的企业，但这与该地区的标准分区法不符。通过调整这两个细节，你可以确保你的业务可以在没有任何来自你经营的城镇或城市的重大法律问题的情况下运作。

　　签订租约最重要的一个方面是，一旦你开门营业，你就能最大限度地经营你的企业。许多租约对噪音、气味和设备都有广泛的规定。税务律师安·布鲁克斯(Ann Brookes)说，当她签署一家餐馆的租约时，她必须就“难闻气味的规定”进行谈判。

　　“建筑规定说不能有难闻的气味，”她说。“气味是否令人反感是主观的，所以我确保餐馆的普通气味有一个例外。”

　　古默塞尔说，在签署任何协议之前，研究有关房产的基本环境法律也很重要。房东通常会忽略这些法律，而这些法律可能会被用来对付你的生意。

　　当你审查你的租约时，有一些关键点要记住。租金结构可能是任何租约中最基本、最重要的方面。通过确定你每月付多少钱，以及你的租金每年将增加多少，你可以更好地确定预算，并充分了解你是否可以在这个新的空间里继续经营。

　　租赁条款也很重要。考虑短期租赁和长期租赁。如果你要在一个新兴的或发展中的地区开一家公司，长期租赁可能是一项很好的投资，而短期租赁则为你提供了搬家的灵活性，或者在业务发展不如你所愿的情况下关闭你的公司。

　　无论是支付结构还是期限，都要确保你清楚地知道你每个月要付多少钱。询问你的潜在房东以下费用是如何支付的:

　　保险

　　房产税

　　维修(室内和室外)

　　维修

　　安全

　　停车

　　当地滋扰法(噪音或气味)

　　公用事业(水、气、电)

　　修改(你是否可以调整你的空间的内部或外部)

　　一旦你建立了一些基本的定价和期限结构，是时候深入一些不太明显的细节了。虽然你的租约可能因州而异，但在签署租约之前，这里有一些很好的法律例子:

　　转移结构:弄清楚如果你想离开这个地方或者你的公司倒闭，你的租约将如何转让。根据Gumersell的说法，转让租赁通常有两种结构:租赁转让和分租。租约转让是指整个租约转让给新租户。转租是指当前租客在租约上保留自己的名字，但从新租客那里收到付款，并将其转让对房东说。在这两种情况下，你通常都必须建立事先书面合同在租赁转让前发送。这是一个非常重要的问题你租约的一个重要方面需要解决。

　　人员最终曝光:在某些情况下，您可能需要签署一个人签订商业租赁合同时的担保。这意味着你是个人即使你的企业违约，最终也要为租约的某些方面承担责任。与法律顾问就合同的这方面进行协商。如果可能的话，你想要签订商业租赁合同时，只有你的实体或合法企业承担风险。

　　延期租:延期租金是指租客在租约到期后继续居住时增加的租金。很难找到租约，有时当企业搬迁时，他们最终会留下来比他们目前的租约允许的还要多，而新的租约正在建立中。在许多合同中，房东都有一项条款，规定在这种情况下，企业应得到补偿每月最多可支付正常租金的250%。所以，如果你超过了规定的时间，你可能会损失数万美元。Gumersell建议将这一比例降低到125%左右。

　　没有ndisturbance协议:在许多情况下，如果房东没有支付房产的抵押贷款，即使你支付了所有的款项，你的生意仍然会被驱逐。没有互不干扰协议，如果发生这种事，你可以留下无论哪个实体从你的房东那里接管了这栋楼，你都要继续付钱，古默塞尔说。

　　虽然这些都是需要注意的一些很好的例子，但你的租约可能有很多方面可以协商。与你的潜在房东合作——如果有必要的话，请律师——确保你得到对你和你的生意最好的交易。

　　“住宅租赁有固定期限，而商业租赁通常是可协商的，根据设定的条件，可以延长或缩短期限，”Dotcom Dollar的创始人艾伦·波奇(Allan Borch)说。“商业租赁受到的法律保护也较少，因为适用于住宅租赁协议的消费者法律不包括商业租赁。”

　　Borch和维基草坪的总裁Dan Bailey列出了一些小企业主应该知道的关于商业租赁协议的关键条款。这份清单并没有包括你在商业租赁协议中可能遇到的所有条款，但它是你最可能看到的条款的概述。

　　租金金额/ base租金:这个金额是按ba计算的对空间的平方英尺进行了分析。确保房东使用的数字实际上代表可用空间。租金不依赖于收入。

　　可用平方英尺:这是指在共享空间的情况下，作为租户实际为企业保留的空间数量。

　　租金涨幅:房租上涨通常是不合理的按总租金的一定比例收取，这个比例每年都有变化。你可以和房东协商，限制房租上涨。

　　保证金:这是在文书工作完成之前占用空间的金额。该金额应提前在租赁协议中明确。

　　租期:商业租约的期限通常是多少三到五年，因为商业业主更喜欢低租赁条款。租赁协议通常还规定了租赁的开始和结束日期。

　　改进:商业租赁协议的这一部分列出了可以对空间进行的改进和升级的类型以及谁负责无法承担成本。本节的许多方面可以协商。

　　底线:确保你了解商业租赁公司的所有条款在签字之前，先签一份合同，并对其感到满意。

　　批出租约:这是规定房东将财产移交给租客的条款因为所有的co已符合条件(例如缴付保证金)，租客接受业主的物业。

　　生效日期:这是租客接管房产的日期，更常见仅在承租人成为回应者的第一天陈述没有能力支付租金和维护出租财产的。

　　延期:双方可以书面形式同意延长本协议，并由双方签字。

　　滞纳金:如果租户迟交租金，他们将被收取商业租赁协议规定的滞纳金。这可以是固定费用，也可以是每月的一定比例n房租。

　　税收:本节概述了与房产相关的所有税种(财产税、房地产税)以及由谁负责付不起钱。在这个部分中，可以有子主题，如Co税的利息(租客可以付)测试人数他们要缴纳房产税或不动产税)、缴付条例评税(租户通常须缴付所有一般评税，其中一般评税是必须缴付的，而特别评税则是由租户自行选择缴付的)及更改课税方法。

　　修理义务:本节说明业主有义务进行哪些类型的维修，如材料的缺陷、缺陷、故障或偏差，这些对物业的运营至关重要。它还概述了租户需要承担的维修费用nsible。

　　许可证:双方须取得所有必要的许可证和执照，以便在租用地点进行改进或维修。

　　条款:这些条款对于租客和房东是不同的;每个人都有一套独立的契约。例如，契约可能规定，即使房东未能履行其部分责任，租户也必须支付租金租赁合同中规定的责任。

　　房客赔偿:本条款基本上免除了房东对伤害、损失、索赔或损坏的所有责任，除非这些事情是由房东的故意行为、不作为或重大疏忽直接造成的。

　　减租/调整租金:本节说明在火灾或其他自然灾害造成财产损失的情况下，租金是否会被调整或取消。

　　谴责:这个条款经常被忽视，但它很重要创造。它决定了如果政府机构将出租的房产从房东那里拿走用于公共用途，或者由公司或私人公司征用权或征用权。

　　购买选择权:该条款规定，在租赁期间的任何时候，承租人都有权以约定的价格购买物业。这个条款不是强制性的，但加上它也无妨。该条款还可以规定承租人在租赁期间无权购买该物业。不管怎样，把它写下来是很好的。

　　商业租赁可能很复杂。以下是与商业租赁有关的四个最常见问题。

　　租金按金包括保证金和两个月的租金是正常的。根据休斯顿一家物业管理集团的研究，平均成本在4,000美元左右。

　　这个问题的答案取决于租赁的类型。高层办公套件的实用需求与纺织半导体制造工厂大不相同。为了简化现有租赁的范围，大多数商业租赁被分为三类。总租赁包括所有运营费用，包括水电费。净租赁的费用较少，通常不包括水电费。修改后的租赁可以是总租赁或净租赁，并由双方协商定制更改。

　　从长远来看，拥有商业地产通常比租赁更经济。租赁仍然很受欢迎，因为许多企业不能将很大一部分资金投入商业房地产。如果一家企业有能力在商业地产中固定资产，那么购买是更好的选择。如果没有，租赁是可行的。

　　商业租约通常为三到五年。这保证了房东有足够的租金收入来收回他们的投资。租赁通常是可协商的，但对于商业租赁，业主通常允许定制空间为了租赁业务。这意味着业主在商业地产上的投资要比在住宅地产上的投资多得多。

　　在寻找商业物业出租时，你需要做好准备。这包括你协商租约的方式。按照上面的步骤可以帮助你为你的公司锁定最好的交易，给你一个成长的家和支持你业务成功的条款。

　　Tejas Vemparala对本文也有贡献。来源采访是为本文的前一个版本进行的。