詹姆斯·伯克利的过渡2021年转为全职房地产投资。

　　他赚不到钱从他的个人所有的投资组合加上他第一个房地产基金的红利。

　　他给新投资者的建议是低首付和买房。

　　詹姆斯·伯克利于2021年从兼职房地产投资者转变为全职投资者。

　　他说，当时他的个人房地产投资组合每月能带来2.5万至3万美元的收入。截至2024年6月，这个数字接近7万美元，Business Insider通过查看他过去30天的银行账户截图，详细记录了他的交易情况，证实了这一点。

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　　他每月收入的相当一部分来自他自己的房地产基金的股息，他在2021年5月辞去对冲基金的工作后，开始为该基金筹集资金。他在四个月内筹集了700万美元，其中60.5万美元是他自己的钱。其余的来自21个不同的投资者。

　　“我花了700万美元，在10个月内购买了价值2500万美元的房产，”他告诉商业内幕网。“我开始支付12%的股息，然后六个月后，我能够将股息提高到15%。”

　　现年36岁的他目前经营着两只基金，他告诉商业内幕网，从投资者转变为银团是“一个自然的过程”。虽然他花了几个小时为潜在投资者起草一份宣传材料——他的第一支基金的宣传材料有82页，第二支基金的宣传材料有80页，他“稍微调整了一下”——但大部分艰苦的工作发生在2013年他购买第一套房产和2021年他成立基金之间。

　　“我自己做了很多住宅项目和一些小型商业项目，取得了成功，”伯克利说。2013年4月，他在波士顿买了一套46.6万美元的共管公寓，这是他的第一套房产。他用联邦住房管理局(FHA)的贷款和3.5%的首付支付了这笔钱，在工作要求他搬到纽约市之前，他在这里住了一个月。那时，他租了两间卧室，并开始收取租金收入，但这还不足以支付他所有的住房费用。

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　　一年后，他以比买入价高出7万美元的价格出售了这套公寓，并用所得利润在马萨诸塞州伍斯特(Worcester)买下了一处多户住宅，并在接下来的五年里继续购买多户住宅。

　　2019年，伯克利开始出售他在伍斯特的租金，以购买医疗大楼，并在商业领域获得经验。

　　他说，对于第一只基金，他的投资者的心态更是如此，“我们要给这个家伙一个机会。”“而且我在费用上非常慷慨。我是零和20%:0%的管理费，0%的资产费和20%的附带收益。”

　　他还亲自担保债务，以提供更好的债务条款，“这是闻所未闻的，”他指出。“我愿意这样做，以获得更好的回报给我的投资者——把我的钱放在我说到的地方，并试图吸引人们进入。因为如果你相信自己，那么别人也会更容易相信你。”

　　伯克利分享了他的两张牌的幻灯片，这些幻灯片最终帮助他筹集了数千万美元。他指出，当投资者更愿意在他身上冒险时，牌对第一只基金的帮助更大:“我的第二只基金的规模是原来的三到四倍，这是由于我的业绩和关系，而不是牌。”

　　他的第二只基金收于不到2,400万美元。他自己投资了大约50万美元，其余来自其他投资者，其中许多人是第一支基金的投资者。

　　他强调，认为你可以“随便凑几张牌，跟一些富人谈，然后就能筹到钱”是不现实的。

　　但当你证明自己时，回报会不言自明，“钱就会开始来了”。

　　对于想要购买第一套房产的新手投资者，伯克利推荐了一个特别适合初学者的策略:“房屋黑客”(house hacking)，即出租房屋的一部分——如果你是多户家庭，可以是一个单元，如果你是单户家庭，可以是一个房间——来抵消你的抵押贷款。

　　“先付5%的首付，”他建议(很多新投资者一开始都是通过联邦住房管理局贷款，这种贷款只允许你付3.5%的首付)。“加班加点，多做一份工作来存钱。存下那两三万美元，这样你就可以付5%的首付，买一套50万美元的复式或三层公寓，然后把多余的卧室和单元出租出去。现在，突然之间，有人给你付房租，你住在自己的房子里也能得到报酬。”

　　他补充说，最小化住房开支“就像每年加薪3万到40万美元”。如果你保持目前的生活方式，你可以用这些存款买第二套房产。

　　他指出，抢房子需要牺牲和自律:“你可能想拥有自己的房子或公寓，或者住在城里比较酷的地方，但你永远无法通过这种方式积累财富。你必须走出自己的舒适区，而大多数人都不愿意这样做。”