我先跳到故事的结尾。
今年8月31日，位于布鲁克林的市政管理的米切尔-喇嘛(中等收入负担得起)合作公寓Cadman Towers的股东以压倒性多数投票决定退出这个众所周知的项目，但事实并非你想的那样。
与之前离开Mitchell-Lama成为私人合作公寓的物业不同——比如曼哈顿的南桥大厦(Southbridge Towers)和哥伦布公园(Columbus Park)——Cadman Towers采取了截然不同的方式。
我们的居民没有私有化，而是签署了一项新的99年承诺，根据一项鲜为人知的经济适用房倡议，即第2条至第11条，他们将继续负担得起。
该计划成立于2013年，旨在恢复财政稳定，并在不给城市、州或现有居民带来额外成本的情况下，为老年米切尔- lamas保持负担能力。
是的，通往可持续、经济适用房的道路是真实存在的。
米切尔-喇嘛计划于1955年创立，同年，艾佛瑞尔·哈里曼当选州长。
在接下来的20年里，建造了10万多套公寓，为工薪阶层的纽约人提供了高质量、负担得起的住房。
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如今，许多老旧的房产都被脚手架包围着，该项目也陷入了过时的规章制度的泥潭。
一些合作公寓的售价仍低至3000美元(约合人民币34000元)，给合作公寓带来的回报很少，或者根本没有，这对需要大修的房产来说是个问题。
更复杂的是，米切尔-拉马计划没有为新锅炉、窗户和屋顶更换等大型维修项目提供资金。
因此，居民们花了几十年的时间争论结构和机械升级的天文数字成本，而他们的财产却在继续恶化。
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以Co-op City为例，他们把摇摇欲坠的车库的维修工作推迟到了2003年，当时一个车库倒塌了，其余的都被建筑部门以安全问题为由关闭了。
尽管Co-op City因其规模(1.5万套)而备受关注，但结构和机械故障在米切尔-拉马斯全市范围内很常见。
这就是问题变得复杂的地方。
市政府和州政府提供各种市场利率、低于市场利率的贷款，在某些情况下还提供零利率贷款，以帮助米切尔喇嘛的房产维持运营。
然而，贷款之上的贷款仍然累积成巨额债务。现在，想象一下这一切都是从20世纪70年代开始的。
米切尔-喇嘛的债务可能在1000万美元到数亿美元之间，具体取决于该综合体。
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在某个时候，这笔钱必须偿还，这影响了他们的负担能力。
Cadman Towers目前有六笔贷款，总额超过6000万美元，其中1800万美元是自1977年以来一直持有的。
所有这些债务最近迫使居民每月增加43%的维护费，其中许多人是退休的城市工人和教师，他们的养老金或工资跟不上维护这些老房子的成本。
但请记住，这是一个积极的故事。
2013年，纽约市住房、保护和发展部(HPD)找到了Cadman Towers，并邀请其参与一项新的倡议。意识到即将到来的风暴，HPD提出了一项计划，将米切尔-拉马(《纽约私人住房金融法》第2条)的各个方面与另一个经济适用房计划——住房发展基金公司(hdfc)(第11条)相结合。
在接下来的几年里，城市机构、城市贷方、法律专家、纽约总检察长房地产金融局和卡德曼大厦居民共同制定了一项计划，该计划将第2条和第11条中最具成本效益的要素捆绑在一起，因此新计划的名称为“第2条至第11条”。
它是这样运作的:第2条至第11条抛弃了上世纪60年代过时的公寓定价，将新申请人的公寓价格重新设定为该地区收入中位数的80%——个人7.9万美元/四口之家16.5万美元——这被认为是城市工人负担能力的最佳区间。
它对公寓的首次销售征收50%的转让税(此后征收3%)。
该市将这笔税款存入储备账户，用于资助大型维修项目或偿还债务。
此外，市政府将为符合Home First计划资格的申请人支付首付款和成交费用。
如果他们在公寓里住满10年，债务就可以免除。
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根据平均3%的年换手率，第2条至第11条预计将为卡德曼大厦的421个单位每年创造100万美元的收入。
对于像布朗克斯区Co-op City这样规模更大的米切尔- lamas来说，这可能意味着1000万美元，而市政府、州政府和现有居民都不会为此付出任何代价。
火奴鲁鲁警局已经把第2条和第11条联系到了几处房产。
但卡德曼大厦是第一个实现这一目标的，尽管这并不奇怪——我们是一个紧密结合的社区。
我们每年都会举行垒球比赛(居民和维修人员)，年底还会举行盛大的节日派对，举办艺术展和年度标签拍卖等聚会。
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诚然，并非每个合作社都适合将第2条至第11条作为应对其经济挑战的可行方案。
HPD副新闻秘书Natasha Kersey说:“但是，转换到第11条给了纽约人一个机会，让他们意识到在自己的房屋中建立权益的好处，这是房屋所有权的标志性优势之一，同时保证了卡德曼大厦所有居民的长期负担能力。”
第2条至第11条不是一个简单的决定，需要大约80次市政厅和合作者讲习班会议才能获得批准。
尽管一些合作社成员口头反对，但77%的股东投票支持第2条至第11条，纽约州总检察长利蒂夏·詹姆斯(Letitia James)也给我们的计划写了一封不反对信。
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在8月31日投票后的几天内，我收到了其他四位米切尔-喇嘛的电子邮件，他们希望为自己的米切尔-喇嘛合作社讨论第2条至第11条。
这是大胆的还是吉祥的，这正是一个好的政府应该发挥作用的方式。
各方共同努力。
这应该是惯例，而不是例外。
希望这只是纽约其他寻求保持其可负担性的米切尔喇嘛建筑的开始。
Toba Potosky是卡德曼大厦的董事会主席
